نوع مقاله : علمی و پژوهشی

نویسندگان

1 استادیار گروه حقوق خصوصی، دانشگاه آزاد، واحد خرم آباد.

2 استاد گروه حقوق خصوصی، دانشکده حقوق، دانشگاه علوم قضایی و خدمات اداری.

10.22091/csiw.2021.4741.1643

چکیده

مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 در زمان اتمام مدت قرارداد اجاره، مستأجر واجد حق سرقفلی، ملزم به تخلیه و موجر نیز مکلف به پرداخت قیمت سرقفلی به ایشان می باشد اما در قانون مذکور صراحتاً تعیین نشده که ایفای کدام یک از این تکالیف، مقدم بر دیگری است. تقدم یا تأخر پرداخت سرقفلی نسبت به تخلیه، مسأله­ای است که پاسخ به آن بر سرمایه مستأجر، جهت استمرار کسب در محل جدید اثرگذار خواهد بود. در پاسخ به سؤال مزبور، میان حقوق­دانان اختلاف نظر وجود دارد. برخی تخلیه ملک را منوط به دریافت عوض سرقفلی می­دانند؛ حال آن که گروهی دیگر قائل به ضرورت تخلیه پیش از دریافت این مبلغ می­باشند. در این نوشته، با روش توصیفی و تفسیری، تلاش شده تا علاوه بر تشریح نظرات مختلف پیرامون مسأله  مزبور در حقوق ایران، نظری که مطابق آن دریافت سرقفلی، مقدم بر تخلیه است با بررسی حقوق اسلام و فرانسه مورد تبیین قرار گیرد و در نهایت تقویت گردد و از این طریق به رفع ابهامی که برای محاکم در این رابطه وجود دارد، کمک شود.

تازه های تحقیق

حق سرقفلی به مجموعه‌ای از امتیازات اطلاق می‌شود که موجر در عوض انتقال یا مستأجر در مقابل انتقال یا اسقاط آن ها، مبلغی دریافت می‌نماید که نام این مبلغ نیز سرقفلی می‌باشد. امتیازات مذکور، می تواند امتیازات قانونی مانند حق دریافت قیمت عادله‌ی روز سرقفلی یا امتیازات قراردادی مانند حق تمدید اجاره یا امتیازات عرفی مانند امتیاز حاصل از مقبولیت و موقعیت تجاری ملک و موکول بودن تخلیه به پرداخت قیمت سرقفلی باشد.

مسأله ای که در عمل موجب اختلاف شده این است که آیا مستأجر باید ملک را تخلیه نماید، سپس سرقفلی را مطالبه نماید یا پرداخت  این مبلغ مقدم بر تخلیه است؟ در پاسخ به سوال مذکور حقوق دانان اختلاف نظر دارند و آرای متفاوتی نیز از محاکم صادر شده است.

اگر مستأجر جدید به مستأجر سابق، سرقفلی پرداخته و در اثنای اجاره، جانشین ایشان گردد؛ با توجه به این که موجر در رابطه ی بین مستأجر اول و دوم، شخص ثالث محسوب می شود،  مستأجر دوم نمی تواند از تخلیه خودداری نماید تا مستأجر اول، سرقفلی او را بپردازد و در موردی که مستأجر به موجر، وجهی تحت عنوان سرقفلی پرداخت کرده، دیدگاهی که مطابق آن، دریافت سرقفلی مقدم بر تخلیه است نزدیک تر به صحت می  باشد زیرا اول- پرداخت قیمت سرقفلی، پس از تخلیه با عبارت "هنگام تخلیه" که در تبصره ی دو ماده ی شش قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 به کار رفته است، قابل جمع نمی باشد. دوم- در جمع دو مقرره ی ماده ی پنج و تبصره ی دو ماده ی شش قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376که یکی قائل به انجام تخلیه و سپس مطالبه ی هر گونه حقی می باشد و دیگری که حق مطالبه ی سرقفلی را هنگام تخلیه به رسمیت می شناسد باید گفت، ماده ی پنج به صورت عام در مورد هر گونه حق اما تبصره ی دو ماده ی شش به طور خاص در مورد سرقفلی است؛ با وجود این تبصره نمی توان در مورد سرقفلی به حکم عام ماده ی پنج استناد نمود. سوم- مطابق عرف، موجری که سرقفلی را به مستأجر منتقل می کند، بدون پرداخت عوض آن به نرخ روز نمی تواند تخلیه ی ملک را بخواهد؛ موجری که با وجود متداول بودن چنین امری در عرف، سرقفلی را به مستأجر منتقل می کند، مسلم است که حق تخلیه ی سریع را از خود سلب نموده است. به استناد حق حبس نیز تصرف مستأجر را پس از اتمام مدت اجاره می توان مجاز دانست زیرا اگر از ماده ی (3) و تبصره ی دو ماده ی شش قانون روابط موجر و مستأجر مصوب1376، تقدم پرداخت سرقفلی بر تخلیه استنباط نشود، لااقل واحد بودن زمان ایفای دو تعهد تخلیه و پرداخت عوض سرقفلی که زمان انقضای مدت اجاره است، مستفاد می گردد و حق حبس در مورد تعهدهایی که در زمان واحد باید اجرا شوند، می تواند وجود داشته باشد به ویژه این که در این مورد بر مبنای شروط عرفی می توان حق حبس را برای مستأجر، شرط شده دانست.

در حقوق فرانسه، موجر مکلف است در صورتی که بدون عذر موجه، قرارداد را تمدید ننماید به مستأجر، غرامت بپردازد و مستأجر می تواند تا این غرامت را که قابل مقایسه با حق کسب و سرقفلی در حقوق ایران است، دریافت ننموده از تخلیه خودداری نماید؛ به عبارت دیگر، تخلیه منوط به دریافت غرامت می باشد. موجر نیز حق دریافت اجرت المثل ایام تصرف را از مستأجر خواهد داشت.

 

کلیدواژه‌ها

عنوان مقاله [English]

Priority of Tenant's Goodwill over Eviction in Iranian, Islamic and French Law

نویسندگان [English]

  • leila javanmard 1
  • Siamak Rahpeik 2

1 Assistant Professor, Department of Private Law, Islamic Azad University, Khorramabad Branch

2 Professor, Department of Private Law, university of judicial sciences.

چکیده [English]

In accordance with the Law on Landlord and Tenant Relations approved in 1997, when the lease term expires, the tenant receives the goodwill right to discharge and the landlord is required to pay the goodwill. But the law does not explicitly specify which of these assignments is prior to the other. The prioritization of goodwill towards discharging is a problem that will affect the tenant's capital to sustain the acquisition of a new location. There is a controversy among lawyers in response to the question. According to some property evacuation is subject to a goodwill replacement, while another group considers the need to discharge before receiving this amount. In this descriptive and interpretive article, in addition to explaining various views on the issue in Iranian law, it is attempted to explain the idea that goodwill is preceded by eviction and is ultimately strengthened by the study of Islamic and French law. This will help resolving the ambiguity that the courts are facing with in this regard.
 

کلیدواژه‌ها [English]

  • tenant
  • goodwill
  • Eviction
  • Bail Commercial (Commercial Lease)
  1. ابراهیمی قاجار، شاهرخ،1395ش، کتاب همراه کارشناس برای کارشناسان رسمی دادگستری در رشته های راه و ساختمان و نقشه برداری، تهران، انتشارات شاد رنگ، چ1.
  2. ابهری، حمید ، زارعی، رضا،1394ش، تعیین قانون حاکم بر دعاوی تخلیه اماکن تجاری، مطالعات حقوقی دانشگاه شیراز، دوره 7، ش1.
  3. آخوند خراسانى، محمد کاظم بن حسین، 1406 ق، حاشیه المکاسب؛ تهران، وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامى، چ1.
  4. اصفهانی، محمد حسین، 1418 ق، حاشیه کتاب المکاسب، قم، انوارالهدی، ج1.
  5. امامى، سید حسن، 1384ش، حقوق مدنى ، تهران، انتشارات اسلامیه، ج1.
  6. امینی، اعظم، حائری، محمد حسن، 1394ش، بررسی قلمرو اجرایی، احکام و آثار حق حبس در عقود معاوضی( با نگاه تطبیقی به فقه امامیه و حقوق مدنی ایران) ، دو فصلنامه علمی پژوهشی دانش حقوق مدنی، سال 4، ش2.
  7. انصاری دزفولى، مرتضى بن محمد امین، 1410‍ ق، المکاسب، قم، مؤسسه مطبوعاتى دار الکتاب،چ3،ج7.
  8. بادینی، حسن ، جوانمرد، لیلا،1392ش، بررسی امکان و چگونگی توقیف سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت، پژوهش حقوق خصوصی، سال 2، ش4.
  9. بحرانى، محمد سند،1428‍ ق، فقه المصارف و النقود، قم، مکتبه فدک، چ1، ج1.
  10. پادشا(شاد)، محمد، 1336ش، فرهنگ لغت آنندراج، تهران، انتشارات خیام، ج3.
  11. تبریزى، جواد بن على،1427‍ ق، المسائل المنتخبه(للتبریزی) ، قم، دار الصدیقه الشهیده سلام الله علیها، چ5.
  12. جوانمرد، لیلا، 1390ش، مقایسه ی حق سرقفلی و کسب یا پیشه یا تجارت در حقوق ایران، پایان نامه ی کارشناسی ارشد، به راهنمایی دکتر حسن بادینی، حقوق خصوصی، دانشکده ی حقوق و علوم سیاسی، دانشگاه تهران.
  13. حسینی حائرى، سید کاظم، 1415‍ق، القضاء فی الفقه الإسلامی، قم، مجمع اندیشه اسلامى، چ1.
  14. حسینی روحانی قمّى، سید صادق،1391ق، المسائل المستحدثه(للروحانی)، قم، مؤسسه دار الکتاب، چ1.
  15. حسینی روحانی قمّى، سید محمد،1420ق، المرتقى إلى الفقه الأرقى، تهران، مؤسسة الجلیل للتحقیقات الثقافیه، چ1،ج2.
  16. حسینی سیستانى، سید على ،1422 ق، المسائل المنتخبه(للسیستانی)، قم، دفتر حضرت آیه الله سیستانى، چ9.
  17. خامنه ای، سید علی، 1424 ق، اجوبه الاستفتائات، قم، نشر دفتر حضرت آیه الله خامنه ای، چ1.
  18. داعی الاسلام، سید محمد علی،1313ش، فرهنگ نظام، تهران، نشر دانش، ج3.
  19. زینالی، مهدی،1388ش، حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی در حقوق ایران، تهران، انتشارات جنگل، چ1.
  20. سبحانی تبریزى، جعفر، 1418ق، نظام القضاء و الشهاده فی الشریعه الإسلامیه الغراء، قم، مؤسسه امام صادق علیه السلام،چ1،ج1.
  21. الشریف، محمد مهدی،1394ش، حق کسب و پیشه و تجارت در فرض تخریب واحد تجاری(تحلیل و نقد رویه قضایی)، مجله حقوقی دادگستری، سال79، ش 92.
  22. شهیدی تبریزى، میرزا فتاح، 1375ق، هدایه الطالب إلی أسرار المکاسب، تبریز، چاپخانه اطلاعات، چ1،ج3.
  23. صدر، سید محمد،1420 ق، ما وراء الفقه، دار الأضواء للطباعه و النشر و التوزیع، بیروت، چ1، ج4.
  24. طاهر موسوی، یوسف،1387ش، حقوق موجر و مستأجر، تهران، انتشارات مجد، چ2.
  25. طباطبایی حائرى، سید على بن محمد، 1431ق، ریاض المسائل، قم، مؤسسه آل البیت علیهم السلام،چ1،ج2.
  26. طباطبایی حکیم، سید محسن، 1416 ق، مستمسک العروه الوثقى، قم، مؤسسه دار التفسیر، چ1،ج12.
  27. طباطبایی یزدى، سید محمد کاظم، 1419ق، العروة الوثقى، قم، انتشارات اسلامى،چ1،ج5.
  28. عبدی پور فرد، ابراهیم، 1398ش، مباحثی تحلیلی از حقوق تجارت(اوراق تجاری، بورس و اوراق بهادار، حق کسب یا پیشه یا تجارت)، قم، پژوهشگاه حوزه و دانشگاه، چ10.
  29. علیزاده خرازی، محمد مسعود،1388ش، بررسی تحلیلی روابط اقتصادی موجر و مستأجر، تهران، نشر میزان، چ1.
  30. عیسایی تفرشی، محمد، پارسا پور، محمد باقر، محقق داماد، مصطفی،1387ش، تأثیر اجرای جزئی یا ناقص تعهد بر حق حبس با مطالعه تطبیقی در حقوق برخی کشورهای اروپایی، فصلنامه مدرس علوم انسانی، دوره ی 12،ش3.
  31. غروی نائینى، میرزا محمد حسین، 1373ق، منیه الطالب فی حاشیه المکاسب؛تهران، المکتبه المحمدیه،چ1،ج1.
  32. فلاح، محمد رضا،1388ش، ثبوت و اثبات در قانون روابط موجر و مستأجر(مصوب 26 مرداد ماه 1376)، تهران، انتشارات جنگل، چ2.
  33. کابلی، محمد اسحاق فیاض،1426 ق، رساله توضیح المسائل، قم، انتشارات مجلسی، چ1.
  34. کاتوزیان، ناصر،1381ش، عقود معین، تهران، شرکت سهامی انتشار، چ8،ج1.
  35. -----------، 1381ش، اموال و مالکیت، تهران، نشر میزان،چ5.
  36. کشاورز، بهمن،1384، بررسی تحلیلی قانون جدید روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، تهران، نشر کشاورز، چ14.
  37. محقق داماد، سید مصطفى ، 1406 ‍ ق، قواعد فقه ، تهران، مرکز نشر علوم اسلامى،چ12،ج2.
  38. -----------------،1362ش، بررسى فقهى حقوق خانواده-نکاح و انحلال آن، قم، بی نا،چ1.
  39. محقق کرکى، على بن حسین، 1414 ق، جامع المقاصد فی شرح القواعد، قم، مؤسسه آل البیت علیهم السلام، چ2،ج4.
  40. مشکینى، میرزا على،1377ش، مصطلحات الفقه، نشر‌هادی، قم، چ1.
  41. معاونت آموزش قوه ی قضاییه، 1387ش، رویه ی قضایی ایران در ارتباط با دادگاه های عمومی حقوقی، تهران، انتشارات جنگل،چ1،ج10.
  42. منتظرى نجف‌آبادى، حسین على،1413 ق، الأحکام الشرعیه على مذهب أهل البیت علیهم السلام، قم، نشر تفکر، چ1.
  43. موحدی لنکرانى، محمد فاضل، 1383ش، جامع المسائل، قم، انتشارات امیر قلم، چ11،ج2.
  44. موسسه دائره المعارف الفقه الاسلامی،1426 ق، فرهنگ فقه فارسی، قم، انتشارات موسسه دایره المعارف الفقه الاسلامی،ج4.
  45. موسوی بجنوردى، سید محمد بن حسن، 1401 ق، قواعد فقهیه، تهران، مؤسسه عروج،چ3،ج2.
  46. موسوی خلخالى، سید محمد مهدى، 1427‍ ق، فقه الشیعه، تهران، انتشارات منیر،چ1.
  47. موسوی خمینى، سید روح الله، 1418‍ ق، کتاب البیع (تقریرات، للخرم‌آبادى)، قم، مؤسسه تنظیم و نشر آثار امام خمینى قدس سره، چ1.
  48. موسوی خمینى، سید مصطفى،1418 ق، الخیارات، تهران، مؤسسه تنظیم و نشر آثار امام خمینى قدس سره، چ1،ج2.
  49. موسوی خمینی و سایر مراجع، 1385ش، رساله توضیح المسائل مراجع، گرد آورنده سید محمد حسن بنی هاشمی، قم، دفتر انتشارات اسلامی، چ13.
  50. موسوی خمینی، سید روح الله ،1369ش، استفتائات امام خمینی، تهران، موسسه ی تنظیم و نشر آثار امام خمینی قدس سره ، ج10.
  51. ---------------------، 1425 ق ، تحریرالوسیله، مترجم: علی اسلامی، قم، دفتر انتشارات اسلامی،ج4.
  52. موسوی خویى، سید ابو القاسم، 1410 ق، منهاج الصالحین للخوی، قم، نشر مدینه العلم، چ28،ج2.
  53. نجفى کاشف الغطاء، عباس بن حسن بن جعفر، 1424 ق، منهل الغمام فی شرح شرائع الإسلام، نجف اشرف، مؤسسه کاشف الغطاء، چ1،ج2.
  54. نجفى گیلانی، میرزا حبیب الله،1311‍ق، کتاب الإجاره، بی جا: بى‌نا، چ1.
  55. نجفی جواهری، محمد حسن، 1362ش، جواهر الکلام فی شرح شرائع الإسلام، بیروت،دار إحیاء التراث العربی،چ7،ج30.
  56. نجفی خوانساری، شیخ موسی، 1418ق، منیه الطالب فی حاشیه المکاسب(تقریرات میرزای نائینی)، تهران، مکتبه المحمدیه، ج1.
  57. نفیسی(ناظم الاطباء)، علی اکبر،1317ش، فرهنگ نفیسی، تهران، انتشارات خیام، ج3.
  58. نوری همدانی، حسین، 1380ش، سرقفلی، مجله پژوهش و حوزه ، ش 8.
  59. A .Colin et H. Capitant, (1914-1916), Cours elementaire de droit civil francais Volume 1, Paris, Librairie Dalloz, (6 edition).
  60. CAHEN, Murielle-Isabelle,(2016), la vente de fonds de commerce, paris, cabinet d'avocats.
  61. CAUSSE,HervéHYPERLINK"http://presentation.lexbase.fr/causse" ,(2014), le pas de porte ou droit d’entrée du bail commercial, paris, LEXBASE d’information juridique.
  62. CCI Bastia Haute Corse ,(2004), Le bail commercial , DSE, Sous Reserves d usage, cabinet d'avocats.
  63. Lyon-Caen, L. Renault,(1891), TRAITE DE DROIT COMMERCIAL, Paris, libraire cotillon, 2e éd, tome III.
  64. Eric, Roig,(2014),  Bail commercial: le statut des baux commerciaux, Droit-Finances.
  65. Eric, Roig,(2017), Pas-de-porte(définition), issu de Droit-Finances, droit finances. commentcamarche. Net.
  66. Ensemble des avocats,(2012), LE FONDS DE COMMERCE,Conférence de Bâtonniers, les avocats,fiche 10.
  67. Le Cannu, Paul, Dondero, Bruno,(2016), Code de commerce, paris, institution français d’information juridique.
  68. Pedamon, (2007),DROIT COMMERCIAL, France, université Robert SCHuman Strasbourg.
  69. Wambo, Jérémie,(2013), « Bail commercial et domaine public en droit Ohada: étude de jurisprudence », Revue de l’ERSUMA: Droit des affaires- Pratique Professionnelle, N° 2- Mars.
  70. RADÉ, Christophe ,(2014), Pas de porte, paris, les notes d’information juridique, CCI d’Alsace.
  71. Saint-Etienne Roanne,(2016), LE FONDS DE COMMERCE , CCI LYON METROPOLE.
  72. Seddik Seghir, Rachid,(2003), le fond de commerce, paris, cabinet SEDDIK.
  73. Yousefi Sadeghloo, Ahmad,(2012),Le bailcommercial etude compare du droit francais et du droit iranien, these docteur,Limoges.
CAPTCHA Image